D’après l’INSEE, en 2024, la France, hors Mayotte, comptait 3,1 millions de logements vacants, l’équivalent de 8% du parc de logements. Une hausse de 60% en 35 ans qui interpelle, alors que la Fondation Abbé Pierre estime que 15 millions de Français sont touchés par la crise du logement, dont 330 000 personnes sans domicile. L’interdiction progressive de la mise en location des passoires thermiques dès 2025 pèse également sur l’offre de logements.
Face à l’urgence, politiques et journalistes appellent régulièrement à la “mobilisation” des logements vacants. Alors, est-ce si simple ?
Logements vacants : de quoi parle-t-on?
Dans le taux de vacance présenté par l’INSEE, il faut distinguer la vacance “frictionnelle”, de moins de deux ans, et “structurelle”, de longue durée. La première est nécessaire à la fluidité du marché, pour permettre aux ménages de déménager et l’entretien du parc. D’après l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), un taux normal tourne avoisine les 6%.
Les politiques publiques se concentrent donc sur la lutte contre la vacance structurelle : 1,1 million de logements seraient concernés, soit 3,5% du parc privé. D’après le service statistique de l’État, cette vacance touche d’abord les territoires moins tendus, le bâti ancien, de qualité plus médiocre, et les petits logements. Mais elle est aussi présente dans les zones tendues qui concentrent un quart des logements durablement vacants.
Pourtant, toutes zones confondues, seuls 200 000 d’entre eux seraient effectivement mobilisables. Entre l’obsolescence (inadaptation à la demande, mal localisés, trop chers ou en attente de démolition), l’indisponibilité (travaux longs, indivision, propriétaire en maison de retraite), certains logements restent hors de portée. D’autres, qui font l’objet de rétention volontaire (spéculation, succession) ou de désintérêt économique de la part des propriétaires, semblent constituer la part la plus mobilisable de la vacance.
Identifier les logements vacants et mobilisables
En 2020, le ministère du Logement et un groupe de collectivités ont lancé le Plan national de lutte contre les logements vacants. Au centre du plan, la plateforme numérique « Zéro Logement Vacant », alimentée par des données essentiellement fiscales concernant le propriétaire et le type de logement, a été créée pour aider les collectivités à mieux identifier et agir sur les logements concernés. 1 000 collectivités y seraient déjà inscrites, et, grâce à elles, 15 404 logements seraient déjà sortis de la vacance.
Ses données sont pourtant encore perfectibles car uniquement déclaratives, via l’interface Gérer Mon Bien Immobilier, largement critiquée à son lancement, suite à la suppression de la taxe d’habitation en 2023. En interne au programme Zéro Logement Vacant, on assure que les avancées ont été faites, bien que demeurent des freins réglementaires importants à l’accessibilité de la donnée fiscale des organismes concernés. À terme, des outils d’intelligence artificielle sont envisagés pour faciliter la lutte contre la vacance.
Du « maire bâtisseur » au « maire densificateur »
Sans abandonner les mesures coercitives, via la taxation et la réquisition, jugées difficiles à appliquer et peu efficaces, ce plan préconise la mise en place de dispositifs incitatifs pour la rénovation et la remise sur le marché des logements, comme MaPrimeRénov, les certificats d’économie d’énergie (CEE), ou l’Eco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Dans les zones détendues, le plan s’appuie sur les politiques de revitalisation des centres (Action Cœur de Ville, Petites Villes de demain) et de lutte contre l’étalement urbain (objectif “zéro artificialisation nette” – ZAN). Dans les zones tendues, le plan s’articule avec le déploiement d’une offre locative abordable (Plan Logement d’abord, Loc’Avantages). Au-delà du seul parc privé, le plan cible, la mise à contribution des biens publics et la transformation des bureaux vacants. Il encourage également « l’habitat intercalaire » au sein de locaux en attente de reconversion, comme ce que propose Caracol.
Alors que soutenir les mesures incitatives dépend des choix budgétaires de l’Etat, certaines municipalités, en première ligne, suggèrent l’élargissement des pouvoirs des maires pour décider de réquisitions, et de majorations fiscales sur les logements sous-utilisés, considérés comme “inoccupés”, comme les résidences secondaires et les meublés touristiques. Un débat justifié alors que Paris compterait 262 000 logements “inoccupés” en 2020, contre 19 800 logements vacants de longue durée en 2022.